Dedução de Juros do Financiamento Não É Automática. O Que o §163(j) Significa para Investidores em Imóveis nos EUA

Você comprou um imóvel de temporada na Flórida, financiou parte da compra, e assumiu que ia deduzir todos os juros na declaração de imposto. A maioria dos investidores pensa assim. Só que o §163(j) do Internal Revenue Code diz: calma aí.

Desde 2018, essa regra limita quanto de despesa com juros de negócio você pode deduzir por ano. O teto é 30% do seu adjusted taxable income (ATI), basicamente, sua renda tributável ajustada, mais qualquer receita de juros que você tenha recebido. Se os juros que você pagou passam desse limite, o excedente é carregado para frente. Não perde, mas não usa agora.

Para investidores brasileiros que compraram imóvel nos EUA com financiamento, isso afeta diretamente. E as regras mudaram de novo em 2025 com a aprovação do One Big Beautiful Bill Act (OBBBA). Se a mudança ajuda ou atrapalha depende de eleições fiscais que você já fez, ou não fez.

Este artigo explica como funciona o §163(j), por que a eleição RPTB pode ter virado uma armadilha, e o que o OBBBA mudou a partir de 2025.

Como o Limite do §163(j) Funciona na Prática

A Fórmula Básica

Sua dedução de juros de negócio em qualquer ano fiscal é limitada a:

• Receita de juros de negócio (juros que você recebe de atividades empresariais)
• Mais 30% do adjusted taxable income (ATI)
• Mais juros de financiamento de estoque (irrelevante para a maioria dos investidores imobiliários)

Qualquer valor acima desse teto é carregado indefinidamente para anos futuros.

O Que Entra no ATI

Aqui é onde a coisa complica. O ATI começa com a renda tributável e adiciona de volta certos itens. Na fórmula original do TCJA (2018–2021), depreciação, amortização e depleção eram somadas de volta, fazendo do ATI um número parecido com EBITDA. ATI maior = teto de 30% maior = mais juros dedutíveis.

De 2022 a 2024, o Congresso retirou o add-back de depreciação do ATI. Seu ATI virou um número baseado em EBIT. Se você tinha deduções grandes de depreciação, digamos, de um estudo de cost segregation ou bonus depreciation, seu ATI caía, o teto de 30% caía, e uma parte dos seus juros de financiamento era glosada.

Negócios intensivos em capital, como imóveis, foram os mais prejudicados. Quanto mais depreciação você tomava, menos juros podia deduzir. A depreciação estava canibalizando a dedutibilidade dos juros.

Um Exemplo Rápido

Digamos que você tem um aluguel de temporada que gera $200.000 de receita e $120.000 de despesas operacionais (sem contar depreciação e juros). Você reivindicou $60.000 de depreciação e pagou $50.000 de juros.

Pelas regras de 2022–2024 (ATI baseado em EBIT):

• Renda tributável antes dos juros: $200.000 − $120.000 − $60.000 = $20.000
• ATI = $20.000 (sem add-back de depreciação)
• 30% do ATI = $6.000
• Juros dedutíveis = $6.000. Os outros $44.000 ficam para anos seguintes.

Pelas regras de 2025+ (ATI baseado em EBITDA, pós-OBBBA):

• Renda tributável antes dos juros: $20.000
• ATI = $20.000 + $60.000 (add-back de depreciação) = $80.000
• 30% do ATI = $24.000
• Juros dedutíveis = $24.000. Só $26.000 ficam para anos seguintes.

São $18.000 a mais de juros dedutíveis só pela mudança no cálculo do ATI. Para investidores com cost segregation agressivo, a diferença pode ser ainda maior.

A Correção do OBBBA: EBITDA Voltou (de Vez)

O One Big Beautiful Bill Act, aprovado em 2025, fez duas mudanças que importam para investidores imobiliários alavancados:

1. ATI voltou a ser baseado em EBITDA. A partir de anos fiscais iniciando depois de 31 de dezembro de 2024, depreciação, amortização e depleção são adicionadas de volta ao ATI. É permanente, sem sunset, sem phase-out. O aperto de 2022–2024 acabou.

2. Bonus depreciation de 100% é permanente. O TCJA tinha o bonus depreciation caindo gradualmente (80% em 2023, 60% em 2024, 40% em 2025, zerando em 2027). O OBBBA restaurou 100% para propriedade qualificada adquirida e colocada em serviço após 19 de janeiro de 2025.

As duas mudanças trabalham juntas. Agora você pode acelerar depreciação via cost segregation E deduzir juros substanciais de financiamento no mesmo ano. De 2022 a 2024, escolher um significava sacrificar o outro. Esse trade-off acabou.

A Eleição RPTB: O Que É e Por Que Pode Ter Virado Armadilha

O Que a Eleição Faz

Um negócio imobiliário qualificado, chamado real property trade or business (RPTB), pode fazer uma eleição especial sob o §163(j)(7)(B), chamada de eleição ERPTOB. Essa eleição elimina o teto de juros completamente. Sem limite de 30%. Todos os juros de negócio são dedutíveis.

Parece ótimo. Mas tem um preço.

O Custo

Fazer a eleição ERPTOB obriga você a usar o Alternative Depreciation System (ADS) para certas propriedades:

• Imóvel residencial para aluguel: 30 anos em vez de 27,5
• Imóvel não-residencial: 40 anos em vez de 39
• Qualified improvement property (QIP): 20 anos em vez de 15

E o mais importante: propriedade sob ADS não qualifica para bonus depreciation sob o §168(k). Então, se você fez a eleição ERPTOB, suas melhorias internas, reformas, HVAC, upgrades, não podiam ser deduzidas no primeiro ano. Tinham que ser distribuídas em 20 anos.

Ah, e a eleição era irrevogável. Uma vez feita, estava travada.

Por Que a Conta Mudou

Antes do OBBBA, a eleição fazia sentido para muitos portfólios alavancados. O §163(j) estava mordendo forte, especialmente com ATI baseado em EBIT de 2022 a 2024, e abrir mão de alguma velocidade de depreciação para liberar toda a dedução de juros era um trade razoável.

Agora? Com ATI baseado em EBITDA restaurado e bonus depreciation permanente de 100%, a conta vira:

• Muitos investidores conseguem deduzir a maior parte ou toda a despesa de juros sem a eleição ERPTOB (porque ATI maior = teto de 30% maior)
• Fazer a eleição agora custa bonus depreciation de 100% no QIP, um preço bem mais caro do que quando o bonus já estava caindo
• O “benefício” da eleição encolhe enquanto o “custo” cresce

Para a maioria dos investidores imobiliários declarando a partir de 2025, a eleição ERPTOB passou de “provavelmente vale a pena” para “provavelmente não.”

Rev. Proc. 2026-17: O IRS Deixa Você Desfazer a Eleição

O IRS percebeu o problema. Em março de 2026, o IRS publicou a Revenue Procedure 2026-17, permitindo que contribuintes que fizeram a eleição ERPTOB para anos fiscais iniciando em 2022, 2023 ou 2024 possam retirá-la.

Como Funciona

• Protocolar uma declaração retificada (ou Form 1065 / AAR retificados para partnerships) do ano em que a eleição foi originalmente feita
• A retirada trata você como se a eleição nunca tivesse sido feita
• A depreciação é recalculada pelas regras normais (não-ADS)
• Você pode simultaneamente fazer uma eleição tardia sob o §168(k)(7) para optar por não usar bonus depreciation em classes específicas, dando controle sobre quanta depreciação muda

O Prazo

O prazo para retirar é 15 de outubro de 2026, ou potencialmente antes, dependendo de quando as declarações anteriores foram protocoladas. Se você está sentado numa eleição ERPTOB de 2022–2024, essa é uma oportunidade com prazo apertado.

Considerações para Partnerships

Se a eleição foi feita por uma partnership, a retirada afeta as contas de capital dos sócios. O efeito da retirada precisa ser refletido nas contas de capital para manter o substantial economic effect exigido pelas regulações. Isso não é detalhe burocrático, pode afetar alocações e distribuições.

Quem Mais Se Beneficia Dessas Mudanças

Investidores Brasileiros com Imóveis de Temporada na Flórida

Se você é brasileiro (residente ou não-residente nos EUA) e possui propriedade de aluguel de temporada na Flórida através de uma LLC ou corporation americana, provavelmente tem financiamento e deveria ter feito (ou deveria fazer) um estudo de cost segregation. As mudanças do OBBBA impactam diretamente seu resultado:

• ATI maior = mais juros dedutíveis sem precisar de nenhuma eleição especial
• Bonus depreciation de 100% em propriedade qualificada colocada em serviço após 19 de janeiro de 2025 acelera deduções
• Se você fez a eleição ERPTOB em 2022–2024, vale rodar os números sobre retirá-la

Investidores Que Fizeram Cost Segregation

O cost segregation reclassifica componentes do prédio em períodos de recuperação mais curtos (5, 7 ou 15 anos em vez de 27,5 ou 39). Com bonus depreciation de 100% de volta, esses componentes reclassificados podem ser integralmente deduzidos no primeiro ano. E como o ATI agora adiciona de volta essa depreciação, reivindicá-la não destrói sua dedução de juros como fazia de 2022 a 2024.

Portfólios Altamente Alavancados

Se sua despesa de juros é significativa em relação à renda de aluguel, faça a comparação: qual é sua limitação do §163(j) com ATI baseado em EBITDA versus o benefício da eleição ERPTOB? Para muitos portfólios, a limitação não é mais restritiva, e a penalidade de depreciação da eleição não compensa.

Erros Comuns a Evitar

• Assumir que todos os juros de financiamento são automaticamente dedutíveis. O §163(j) se aplica a despesas de juros de negócio. Se você não roda o cálculo do ATI, pode perder juros glosados que deveriam ser carregados para frente.
• Fazer a eleição ERPTOB sem rodar os números pós-OBBBA. A eleição continua irrevogável para frente. Antes de eleger para 2025+, modele os dois cenários com seus números reais de depreciação e juros.
• Perder o prazo de 15 de outubro de 2026. Se você elegeu ERPTOB em 2022–2024, a Rev. Proc. 2026-17 dá uma janela estreita. Não sente em cima disso.
• Ignorar impactos nas contas de capital da partnership. Retirar uma eleição ERPTOB em uma partnership muda a depreciação retroativamente. Contas de capital e alocações precisam ser refeitas.
• Esquecer a conformidade estadual. Nem todos os estados seguem as regras federais de bonus depreciation ou §163(j). Sua dedução federal pode não se transferir para a declaração estadual.

Pontos-Chave

• O §163(j) limita deduções de juros de negócio a 30% do ATI, e o ATI agora é baseado em EBITDA de novo (permanentemente) graças ao OBBBA
• A eleição ERPTOB elimina o teto de juros, mas força depreciação ADS e mata o bonus depreciation nos ativos afetados
• Com bonus depreciation de 100% restaurado e ATI maior, a eleição ERPTOB é um negócio pior para a maioria dos investidores imobiliários do que era de 2022 a 2024
• A Rev. Proc. 2026-17 permite retirar eleições ERPTOB feitas em 2022–2024, prazo até 15 de outubro de 2026
• Investidores NRA com imóveis alavancados na Flórida devem modelar os dois cenários antes da próxima declaração

Como a Celeraxiom Pode Ajudar

Na Celeraxiom, trabalhamos com investidores não-residentes e LLCs de propriedade estrangeira que possuem imóveis de aluguel na Flórida. Modelamos a limitação do §163(j) contra a eleição ERPTOB para cada cliente, considerando cost segregation, bonus depreciation e as mudanças do OBBBA. Se você fez a eleição e quer avaliar retirá-la sob a Rev. Proc. 2026-17, podemos rodar os números e cuidar das declarações retificadas antes do prazo de outubro de 2026.

Perguntas Frequentes

O §163(j) se aplica ao meu imóvel se não sou cidadão americano?

Sim. Se você possui imóvel de aluguel nos EUA e a atividade é tratada como negócio (ou você declara através de uma partnership ou corporation que tem despesa de juros de negócio), o §163(j) se aplica independentemente da sua cidadania ou residência. Investidores NRA declarando pelo Form 1040-NR ou através de entidade americana seguem as mesmas regras.

Ainda posso fazer a eleição ERPTOB para o ano fiscal 2025?

Pode, mas pense bem antes. Com ATI baseado em EBITDA restaurado e bonus depreciation permanente de 100%, o benefício de juros ilimitados pode não compensar o custo de perder bonus depreciation e ficar preso a períodos ADS. Rode os números com seus dados específicos de renda, depreciação e juros antes de decidir.

O que acontece com meus juros glosados de anos anteriores?

Despesas de juros glosadas sob o §163(j) são carregadas indefinidamente para anos futuros. Podem ser deduzidas quando seu ATI for alto o suficiente para suportar a dedução. Com o OBBBA restaurando o cálculo de ATI baseado em EBITDA, parte dos seus juros carregados de 2022–2024 pode se tornar dedutível a partir do ano fiscal 2025.

O que é um estudo de cost segregation e qual a relação com o §163(j)?

Um estudo de cost segregation reclassifica componentes de um prédio (instalações, melhorias do terreno, equipamentos) da vida útil de 27,5 ou 39 anos do prédio para categorias mais curtas de 5, 7 ou 15 anos. Esses ativos reclassificados qualificam para bonus depreciation. Com o OBBBA, essa depreciação acelerada aumenta o ATI (porque a depreciação é adicionada de volta), o que aumenta o teto de dedução de juros do §163(j). Antes do OBBBA, era o contrário, mais depreciação significava menos juros dedutíveis.

O prazo para retirar a eleição ERPTOB é mesmo 15 de outubro de 2026?

Essa é a data mais tardia possível sob a Rev. Proc. 2026-17, mas o prazo real pode ser anterior dependendo de quando suas declarações originais ou retificadas foram protocoladas. Consulte seu assessor tributário para determinar seu prazo específico, e não espere o último minuto, declarações retificadas e AARs levam tempo para preparar.